ТСЖ стало популярной формой управления многоквартирными домами, но многие собственники до сих пор не понимают, что это такое и как работает. Одни видят в товариществе способ навести порядок в доме, другие опасаются дополнительных расходов и бюрократии. Разберемся в особенностях этой организационно-правовой формы.
Что такое ТСЖ
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация, созданная собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом и обеспечения эксплуатации этого имущества. ТСЖ является юридическим лицом и действует на основании устава.
Основная задача ТСЖ — обеспечить содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений. Товарищество работает исключительно в интересах своих членов и не преследует цели получения прибыли.
В России действует более 140 тысяч ТСЖ, управляющих миллионами квадратных метров жилой недвижимости
ТСЖ создается по решению собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Для принятия такого решения требуется согласие более половины голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.
Товарищество может быть создано в одном доме или объединять несколько близко расположенных домов. Во втором случае должно быть обеспечено более эффективное использование общего имущества домов.
Правовое регулирование деятельности ТСЖ осуществляется Жилищным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ и федеральными законами. Товарищество обязано соблюдать требования законодательства в области жилищных отношений.
Как создать ТСЖ
Создание ТСЖ — многоэтапный процесс, требующий активного участия собственников и соблюдения установленных законом процедур. Инициатива может исходить от любого собственника или группы собственников.
Этапы создания ТСЖ:
• Инициирование создания — сбор подписей собственников
• Подготовка документов — устав, смета расходов, план работ
• Проведение общего собрания собственников
• Голосование за создание ТСЖ
• Выборы правления и ревизионной комиссии
• Государственная регистрация ТСЖ как юридического лица
• Постановка на налоговый учет и открытие банковских счетов
Требования к общему собранию:
Собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.
Решение о создании ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Каждый квадратный метр площади помещения дает право на один голос.
Пример расчета голосов:
Дом общей площадью 3000 кв.м. Для создания ТСЖ нужно согласие собственников, владеющих площадью более 1500 кв.м.
Необходимые документы:
Для регистрации ТСЖ потребуются: протокол общего собрания о создании товарищества, устав ТСЖ, сведения о лицах, избранных в органы управления, документы, подтверждающие право собственности участников на помещения.
Устав должен содержать наименование товарищества, место его нахождения, предмет и цели деятельности, порядок управления деятельностью, состав и компетенцию органов управления.
Права и обязанности участников
Членство в ТСЖ предоставляет собственникам определенные права и налагает соответствующие обязанности. Баланс прав и обязанностей обеспечивает эффективное функционирование товарищества.
Права членов ТСЖ:
Члены товарищества имеют право участвовать в управлении делами товарищества, получать информацию о деятельности органов управления и контроля, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.
Собственники могут требовать созыва внеочередного общего собрания членов товарищества, вносить предложения о совершенствовании деятельности товарищества, пользоваться общим имуществом в доме.
Права и обязанности в ТСЖ
| Права | Обязанности |
| Участие в управлении | Соблюдение устава |
| Получение информации | Своевременная оплата взносов |
| Обжалование решений | Участие в собраниях |
| Пользование общим имуществом | Не нарушать права других |
Обязанности членов ТСЖ:
Основная обязанность — своевременная оплата обязательных платежей и взносов, установленных товариществом. Размер взносов определяется общим собранием исходя из доли в праве общей собственности.
Члены товарищества обязаны соблюдать требования устава и решений органов управления, не совершать действия, наносящие ущерб общему имуществу, участвовать в общих собраниях.
Ответственность за нарушения:
За неисполнение обязанностей члены ТСЖ могут нести различные виды ответственности — от уплаты неустойки до исключения из товарищества в случаях, предусмотренных уставом.
Товарищество вправе требовать от членов возмещения причиненного общему имуществу ущерба, взыскивать задолженность по обязательным платежам в судебном порядке.
Управление ТСЖ
Система управления ТСЖ построена на принципах коллегиальности и подотчетности. Высшим органом управления является общее собрание членов товарищества, которое определяет основные направления деятельности.
Органы управления ТСЖ:
Общее собрание членов ТСЖ принимает наиболее важные решения: утверждение устава и внесение в него изменений, избрание и досрочное прекращение полномочий правления и ревизионной комиссии, утверждение годовых планов и отчетов.
Правление товарищества является исполнительным органом и подотчетно общему собранию. Правление обеспечивает выполнение решений общего собрания, управляет многоквартирным домом, заключает договоры на обслуживание дома.
Состав правления:
Правление избирается из числа членов товарищества. Количество членов правления определяется уставом, но не может быть меньше 3 человек
Председатель правления:
Председатель избирается членами правления из своего состава или общим собранием. Он действует без доверенности от имени товарищества, подписывает договоры, представляет интересы ТСЖ в отношениях с третьими лицами.
Председатель организует выполнение решений общего собрания и правления, обеспечивает ведение делопроизводства и учета, представляет товарищество в судебных органах.
Ревизионная комиссия:
Ревизионная комиссия осуществляет контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества. Она проводит ревизии финансовой деятельности не реже одного раза в год, представляет общему собранию заключения по годовым отчетам и планам.
Члены ревизионной комиссии не могут одновременно являться членами правления товарищества. Это обеспечивает независимость контрольных функций.
Финансовые вопросы
Финансовая деятельность ТСЖ направлена на обеспечение содержания общего имущества и предоставление услуг членам товарищества. Товарищество формирует свой бюджет за счет взносов собственников и других доходов.
Источники доходов ТСЖ:
• Обязательные платежи и взносы членов товарищества
• Доходы от хозяйственной деятельности
• Субсидии из бюджетов различных уровней
• Доходы от использования общего имущества
• Штрафы и пени за нарушения
• Целевые взносы на капитальный ремонт
Основной источник доходов — ежемесячные взносы собственников на содержание и ремонт общего имущества. Размер взносов пропорционален доле в праве общей собственности на общее имущество.
Расходы ТСЖ:
Средства товарищества направляются на содержание общего имущества, коммунальные услуги, управление многоквартирным домом, капитальный и текущий ремонт, благоустройство территории.
Учет и отчетность:
ТСЖ ведет бухгалтерский учет и представляет бухгалтерскую отчетность в соответствии с законодательством РФ. Товарищество обязано ведение реестра членов, протоколирование собраний, составление смет доходов и расходов.
Финансовые документы товарищества доступны для ознакомления всем членам ТСЖ. Ревизионная комиссия регулярно проверяет финансовую деятельность и представляет отчеты общему собранию.
Взыскание задолженности:
При образовании задолженности по обязательным платежам ТСЖ вправе обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности, неустойки и судебных расходов. Законодательство предусматривает различные механизмы принуждения к исполнению обязательств.
Преимущества и недостатки
ТСЖ как форма управления многоквартирным домом имеет свои плюсы и минусы. Анализ преимуществ и недостатков помогает собственникам принять взвешенное решение о создании товарищества.
Преимущества ТСЖ:
Самостоятельность в принятии решений позволяет оперативно реагировать на потребности дома, выбирать подрядчиков для выполнения работ, определять приоритеты в расходовании средств. Собственники сами контролируют качество предоставляемых услуг.
Возможность дополнительных доходов от сдачи в аренду общего имущества — подвальных и чердачных помещений, размещения рекламы, установки банкоматов. Эти доходы направляются на снижение размера обязательных взносов.
Экономический эффект:
Правильно организованное ТСЖ может снизить расходы собственников на содержание дома на 15-25% за счет эффективного управления
Прозрачность финансовых операций обеспечивается регулярной отчетностью перед собственниками, возможностью контроля расходования средств, участием в принятии решений о крупных тратах.
Недостатки ТСЖ:
Повышенная ответственность собственников требует активного участия в управлении домом, изучения жилищного законодательства, контроля за деятельностью правления. Не все собственники готовы к такой активности.
Риск злоупотреблений со стороны управляющих возрастает при недостаточном контроле со стороны собственников. Возможны конфликты между членами товарищества по вопросам управления и расходования средств.
Необходимость профессиональных знаний в области управления недвижимостью, бухгалтерского учета, жилищного права. Отсутствие опыта может привести к ошибкам в управлении и финансовым потерям.
Финансовые риски:
ТСЖ несет полную материальную ответственность перед собственниками и третьими лицами. При нехватке средств на счетах товарищества члены ТСЖ могут быть обязаны доплачивать из личных средств.
Сложности с получением лицензий и разрешений на отдельные виды деятельности, необходимость соблюдения множества требований законодательства в различных сферах.
Заключение
ТСЖ представляет собой эффективный инструмент управления многоквартирным домом, который дает собственникам возможность самостоятельно решать вопросы содержания общего имущества. Успех товарищества зависит от активности собственников, профессионализма управляющих и соблюдения требований законодательства.
Создание ТСЖ требует тщательной подготовки, изучения правовых аспектов и финансового планирования. Важно реально оценить готовность собственников к активному участию в управлении и возможности обеспечения профессионального уровня деятельности товарищества.
При правильной организации ТСЖ может значительно улучшить условия проживания, снизить расходы на содержание дома и повысить стоимость недвижимости. Главное — обеспечить баланс между правами и обязанностями всех участников процесса.
