Эскроу счет: что это такое и как работает механизм
***
Представьте: покупаете квартиру в новостройке за пять миллионов рублей. Отдаете деньги застройщику — через полгода компания банкротится, дом не достроен, деньги пропали. Или обратная ситуация: застройщик построил дом, а покупатель исчезает и не платит. Обе стороны в зоне риска, обе боятся потерять все.
Эскроу счет решает эту проблему элегантно. Покупатель кладет деньги на специальный счет в банке. Застройщик видит — деньги есть, можно строить. Но получить их сможет только после сдачи дома и передачи ключей. Пока условия не выполнены, средства заморожены. Банк выступает гарантом, защищая обе стороны от обмана.
С 2019 года эскроу счета стали обязательными для долевого строительства в России. Механизм показал эффективность — количество брошенных новостроек резко сократилось. Но эскроу используется не только в недвижимости. Крупные бизнес-сделки, международные контракты, продажа компаний — везде, где нужна гарантия исполнения обязательств.
В этом материале разберем, что такое эскроу счет, как работает механизм условного депонирования, где применяется, сколько стоит, какие дает гарантии и защиту. Информация полезна покупателям недвижимости, предпринимателям, всем, кто совершает крупные сделки с незнакомыми контрагентами.
Что такое эскроу счет
Эскроу счет (от английского escrow) — это специальный банковский счет для условного депонирования средств при совершении сделок. Деньги замораживаются на счете до выполнения согласованных условий, после чего банк переводит их получателю или возвращает отправителю.
Суть механизма проста: есть две стороны сделки, которые не доверяют друг другу. Покупатель боится заплатить и не получить товар. Продавец боится отдать товар и не получить деньги. Банк становится посредником, который держит деньги и контролирует выполнение условий.
Ключевое отличие эскроу от обычного банковского счета — целевое назначение и условия разблокировки. Владелец счета не может просто снять деньги когда захочет. Средства заморожены до наступления определенных событий: получения документов, подписания актов, истечения сроков.
Главное преимущество: Эскроу защищает обе стороны сделки одновременно — покупатель не теряет деньги, продавец получает гарантию оплаты
В российском законодательстве эскроу регулируется статьями 860.7-860.10 Гражданского кодекса. Термин официально называется "счет эскроу", хотя в разговорной речи часто говорят "эскроу-счет" или просто "эскроу".
Банк выступает эскроу-агентом — независимой третьей стороной. Он не заинтересован в результате сделки, получает фиксированную комиссию за услугу. Задача банка — строго следовать условиям договора, проверять документы, переводить деньги только при выполнении всех требований.
История механизма уходит корнями в средневековую Европу, когда купцы использовали нейтральных посредников для расчетов. В современном виде эскроу развился в США в 20 веке при сделках с недвижимостью. В России массовое применение началось с 2019 года после законодательного закрепления для долевого строительства.
Как работает механизм эскроу
Процесс использования эскроу счета состоит из нескольких последовательных этапов. Каждый шаг документально оформляется и контролируется банком.
Этап первый: заключение договора эскроу
Стороны сделки обращаются в банк и подписывают трехсторонний договор счета эскроу. Депонент (покупатель) обязуется внести деньги. Бенефициар (продавец) обязуется выполнить условия для получения средств. Банк-эскроу-агент обязуется хранить деньги и контролировать исполнение.
В договоре детально прописывают условия. Какая сумма депонируется. Какие документы нужны для перевода денег бенефициару. В какие сроки должны выполниться условия. Что происходит, если условия не выполнены. Кто оплачивает комиссию банка.
Типичное условие для недвижимости: деньги переводятся застройщику после государственной регистрации права собственности покупателя. Для бизнес-сделки: оплата происходит после подписания акта приема-передачи и предоставления всех документов.
Этап второй: депонирование средств
Депонент переводит деньги на эскроу счет. Средства зачисляются, но блокируются. На них начисляются проценты по ставке до востребования — символические, но все же. Деньги застрахованы в системе страхования вкладов до 10 миллионов рублей.
Важный момент: после внесения денег депонент не может их вернуть просто по своему желанию. Средства заморожены условиями договора. Единственный способ вернуть деньги досрочно — согласие всех сторон или недостижение условий в установленный срок.
Бенефициар получает уведомление о депонировании. Он видит — деньги в банке, гарантированы. Можно спокойно выполнять свои обязательства по сделке, не боясь, что покупатель откажется платить.
Пример:
Покупатель приобретает квартиру за 6 миллионов рублей в новостройке. Открывает эскроу счет, вносит деньги. Застройщик видит подтверждение депонирования. Через год дом сдан, право собственности зарегистрировано. Покупатель предоставляет выписку из ЕГРН в банк. Банк проверяет документ и автоматически переводит 6 миллионов застройщику.
Этап третий: проверка условий банком
Когда условия сделки выполнены, бенефициар уведомляет банк и предоставляет подтверждающие документы. Банк проверяет соответствие условиям договора эскроу. Если все в порядке — разблокирует счет.
Проверка формальная, но строгая. Банк смотрит только на документы, указанные в договоре. Не оценивает качество товара, не разбирается в спорах сторон. Есть нужные бумаги с правильными реквизитами и печатями? Деньги переводятся. Нет документов или они неправильные? Средства остаются на счете.
Для недвижимости ключевой документ — выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности. Для поставки товаров — товарная накладная с подписью покупателя. Для оказания услуг — подписанный акт выполненных работ.
Этап четвертый: перевод средств или возврат
При выполнении условий банк переводит деньги бенефициару. Обычно это происходит в течение 1-3 рабочих дней после предоставления документов. Комиссия за обслуживание эскроу удерживается согласно договору.
Если условия не выполнены в установленный срок, деньги возвращаются депоненту. Например, застройщик должен был сдать дом до конца года, но не успел. Срок истек — банк автоматически возвращает средства покупателю.
Возможен и третий сценарий — стороны договорились изменить условия или расторгнуть сделку. Тогда нужно трехстороннее соглашение о возврате или переводе средств. Банк исполняет его без проверки условий.
Схема работы эскроу счета
| Этап | Действие | Срок |
| Заключение договора | Подписание трехстороннего соглашения | 1-3 дня |
| Депонирование | Внесение средств на счет | 1 день |
| Выполнение условий | Исполнение обязательств сторонами | По договору |
| Проверка документов | Банк проверяет условия | 1-3 дня |
| Перевод средств | Выплата бенефициару | 1-3 дня |
Эскроу в долевом строительстве
С 1 июля 2019 года все застройщики России обязаны работать через эскроу счета при продаже квартир в строящихся домах. Закон 214-ФЗ запретил прямые расчеты между дольщиками и девелоперами.
Почему ввели обязательное эскроу
До 2019 года дольщики платили застройщикам напрямую. Компании использовали деньги для строительства, но часто тратили не по назначению. Банкротства застройщиков оставляли тысячи людей без квартир и без денег. Проблема обманутых дольщиков стала национальной.
Эскроу изменил модель финансирования. Теперь деньги дольщиков заморожены в банках до сдачи дома. Застройщик не получит ни копейки, пока не завершит строительство и не оформит документы. Это заставило девелоперов искать другие источники финансирования.
Банки начали давать застройщикам проектное финансирование — кредиты на строительство под залог прав требования по эскроу счетам. Схема работает: банк видит, сколько квартир продано и деньги депонированы. Под это дает кредит. После сдачи дома эскроу счета открываются, деньги идут на погашение кредита.
Как покупателю открыть эскроу на квартиру
Выбрали застройщика и квартиру — идете в банк из списка уполномоченных. Не каждый банк имеет право вести эскроу счета для долевого строительства. Нужна аккредитация от ЦБ и соответствие требованиям надежности.
Подписываете договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с застройщиком. Одновременно заключаете договор эскроу с банком. Это трехсторонний документ, где прописаны все условия. Вносите деньги на счет — полную стоимость квартиры.
Средства лежат на счете весь период строительства. Застройщик получит их только после выполнения трех условий: дом введен в эксплуатацию, ключи переданы покупателю, право собственности зарегистрировано в Росреестре.
Эскроу при ипотеке
Покупаете квартиру в ипотеку — банк перечисляет кредит не вам, а сразу на эскроу счет. Вы вносите первоначальный взнос туда же. Вся сумма стоимости квартиры оказывается замороженной до сдачи дома.
Важный нюанс: проценты по ипотеке начинают начисляться сразу после перечисления кредита на эскроу. Хотя вы еще не получили квартиру, не въехали, не пользуетесь. Платите ипотеку параллельно со съемом жилья. Это болезненно финансово.
Некоторые банки предлагают льготный период — отсрочку платежей до сдачи дома или сниженную ставку на период строительства. Уточняйте условия при оформлении ипотеки. Разница в ставке на 1-2 процента за год-два строительства выливается в десятки тысяч рублей экономии.
Что происходит при банкротстве застройщика
Это главное преимущество эскроу — защита от банкротства девелопера. Компания обанкротилась, дом недостроен. Ваши деньги целы на эскроу счете. Банк вернет их автоматически, так как условия договора не выполнены.
После возврата можете купить квартиру у другого застройщика или забрать деньги. Если брали ипотеку — придется вернуть кредит банку, но хотя бы не потеряли первоначальный взнос и накопления.
На практике банки, дающие проектное финансирование, тщательно проверяют застройщиков. Риск банкротства снизился по сравнению с дореформенными временами. Но гарантия остается — даже если случится худшее, дольщики не пострадают.
Применение в бизнесе и сделках
Эскроу используется далеко за пределами недвижимости. Любая сделка, где стороны не доверяют друг другу, может структурироваться через условное депонирование.
Сделки M&A — покупка и продажа бизнеса
Покупаете компанию за 100 миллионов рублей. Боитесь, что после оплаты обнаружатся скрытые долги, проблемы с налоговой, судебные иски. Продавец боится передать бизнес и не получить деньги. Эскроу решает дилемму.
Структурируете сделку: 70 миллионов платите при подписании договора, 30 миллионов депонируете на эскроу на полгода. Если за это время не выявлено скрытых обязательств, описанных в договоре, продавец получает оставшуюся сумму. Обнаружили проблемы — удерживаете деньги или возвращаете часть.
В международных M&A эскроу стандартная практика. Удерживают 10-30 процентов цены сделки на 6-24 месяца как гарантию от непредвиденных обстоятельств. Это защищает покупателя и делает продавца более честным в раскрытии информации.
Контракты на крупные поставки
Заказываете оборудование на миллионы долларов у зарубежного поставщика. Он требует предоплату 100 процентов. Вы боитесь перевести деньги и не получить товар или получить не то, что заказывали. Поставщик боится отгрузить и не получить оплату.
Открываете аккредитив — банковский аналог эскроу для международной торговли. Банк покупателя обязуется заплатить продавцу при предъявлении документов: накладной, сертификатов качества, таможенных деклараций. Деньги гарантированы, но продавец получит их только после отгрузки.
Документарный аккредитив — это, по сути, эскроу для внешней торговли. Механизм отработан десятилетиями, защищает импортеров и экспортеров. Комиссии банков высокие — 0.5-2 процента от суммы сделки, но это плата за безопасность.
IT-проекты и разработка на заказ
Заказываете разработку сайта за 500 тысяч рублей. Разработчик требует предоплату 50 процентов, остальное после сдачи. Боитесь заплатить и получить некачественную работу или вообще ничего. Разработчик боится работать месяцами и не получить деньги.
Используете эскроу сервис для фрилансеров. Депонируете всю сумму на счете. Разработчик видит — деньги есть, начинает работу. По завершении предоставляет результат. Вы проверяете, принимаете работу — деньги переводятся исполнителю. Не устраивает качество — открываете спор, привлекаете арбитра.
Платформы типа Upwork, Freelancer используют встроенное эскроу. Деньги заказчика замораживаются при создании контракта, исполнитель получает их после одобрения работы. Это стандарт фриланс-индустрии, защищающий обе стороны.
Продажа интеллектуальной собственности
Покупаете товарный знак, патент, права на программное обеспечение. Продавец хочет деньги до передачи прав. Вы хотите убедиться, что права действительно переоформлены на вас, нет обременений и третьих лиц с претензиями.
Эскроу позволяет синхронизировать платеж с регистрацией прав. Деньги депонируются, стороны подают документы в Роспатент или иной регистрирующий орган. После получения свидетельства на ваше имя банк переводит средства продавцу. Чисто, безопасно, без рисков.
- Слияния и поглощения компаний
- Международная торговля через аккредитивы
- Крупные контракты на поставку товаров
- IT-разработка и фриланс-проекты
- Покупка и продажа интеллектуальной собственности
- Продажа доменных имен и веб-проектов
- Инвестиционные сделки со стартапами
Участники и обязанности сторон
В эскроу-сделке участвуют три стороны. Каждая имеет свои права и обязанности, закрепленные в договоре и законе.
Депонент — вносящий средства
Это покупатель, заказчик услуг, плательщик. Обязан внести деньги на эскроу счет в полном объеме и в установленные сроки. После депонирования не может отозвать средства без согласия других сторон или наступления условий возврата.
Депонент имеет право получить подтверждение зачисления денег, следить за статусом счета, получать информацию о выполнении условий. При невыполнении условий в срок автоматически получает возврат средств с процентами.
Риски депонента минимальны. Деньги застрахованы в системе АСВ до 10 миллионов рублей на счете одного банка. Если банк обанкротится, государство вернет средства. Если условия не выполнены, банк вернет деньги. Единственный риск — комиссия банка, которую не вернут при любом исходе.
Бенефициар — получающий средства
Это продавец, исполнитель, получатель платежа. Обязан выполнить условия, предусмотренные договором эскроу, и предоставить банку подтверждающие документы. Только после проверки получит доступ к деньгам.
Бенефициар имеет право требовать от банка быстрой проверки документов и перевода средств при выполнении условий. Может обжаловать необоснованный отказ банка в переводе через суд.
Основной риск бенефициара — исполнить обязательства, но не получить деньги из-за формальных проблем с документами. Поэтому критически важно прописать в договоре четкие, достижимые условия и список документов. Лучше потратить время на детализацию на старте, чем спорить потом.
Эскроу-агент — банк-посредник
Банк обязан хранить средства, начислять проценты, контролировать выполнение условий, проверять документы, переводить деньги при наступлении условий или возвращать при их невыполнении. Все действия строго по договору, никакой самодеятельности.
Банк имеет право взимать комиссию за ведение счета, требовать от сторон предоставления документов, отказывать в переводе средств при несоответствии условиям. Может обращаться в суд за разъяснениями при неоднозначных ситуациях.
Ответственность банка ограничена. Он проверяет только формальное соответствие документов условиям договора. Не оценивает качество товара, не разбирается в технических деталях, не выступает арбитром в спорах. Банк — это сейф с инструкцией, когда открывать.
Важно: Банк не несет ответственности за неисполнение обязательств сторонами сделки. Он только хранит деньги и выполняет инструкции по договору
Арбитры и независимые эксперты
Иногда в сложных сделках предусматривают привлечение независимых экспертов для проверки выполнения условий. Например, при продаже бизнеса — аудитор проверяет финансовую отчетность. При поставке оборудования — инженер проверяет соответствие спецификациям.
Заключение эксперта становится основанием для банка открыть эскроу или вернуть деньги. Это добавляет объективности при споре между сторонами. Стоимость экспертизы обычно делят пополам или относят на счет проигравшей стороны.
Преимущества и риски эскроу
Эскроу счет — мощный инструмент, но не панацея. Имеет как сильные стороны, так и ограничения.
Преимущества для участников сделки
Безопасность — главный плюс. Деньги находятся у нейтральной стороны, защищены от мошенничества с обеих сторон. Покупатель не теряет средства, если продавец не выполнит обязательства. Продавец уверен в оплате, так как деньги депонированы.
Прозрачность условий. Все требования зафиксированы в договоре, понятны заранее. Нет субъективных оценок, эмоций, споров о том, выполнены условия или нет. Есть документ — получил деньги. Нет документа — не получил.
Снижение репутационных рисков. Компании, работающие через эскроу, демонстрируют надежность. Застройщик, использующий эскроу добровольно до 2019 года, показывал, что не боится ответственности. Фриланс-платформа с эскроу защищает репутацию исполнителей и заказчиков.
Юридическая чистота сделки. Эскроу оформляется письменно, с подписями, с четкими условиями. Это доказательство факта сделки и её условий для суда, налоговой, контрагентов. Спорить о том, что было договорено, становится невозможно.
Недостатки и ограничения механизма
Стоимость услуги. Банки берут комиссию за ведение эскроу счета. Для недвижимости это 0.5-2 процента от суммы. На квартире за 5 миллионов комиссия составит 25-100 тысяч рублей. Для бизнес-сделок ставки выше — 1-3 процента.
Замораживание средств на долгий срок. Деньги лежат на счете месяцами или годами, не работают, не приносят дохода. Проценты по эскроу символические — как на текущем счете. Упущенная выгода от инвестирования или использования денег в бизнесе.
Формализм банковских процедур. Банк проверяет только документы, указанные в договоре. Даже если по факту условия выполнены, но документы оформлены неправильно — деньги не переведут. Малейшая ошибка в бумагах блокирует всю сделку.
Ограниченный список банков для некоторых операций. Эскроу счета для долевого строительства могут вести только аккредитованные банки. Их около 50, не в каждом городе есть. Для бизнес-эскроу выбор шире, но топовые банки предлагают лучшие условия.
Риски и проблемные ситуации
Банкротство банка-эскроу-агента. Хотя средства застрахованы в АСВ до 10 миллионов, суммы выше этого лимита рискуют быть потеряны частично. При покупке дорогой недвижимости или крупной бизнес-сделке это реальный риск.
Решение — делить сумму между несколькими банками. Покупаете квартиру за 20 миллионов? Откройте два эскроу счета по 10 миллионов в разных банках. Это усложняет процедуру, зато дает полное страховое покрытие.
Споры о выполнении условий. Стороны могут по-разному трактовать, выполнены ли требования договора. Застройщик считает, что дом достроен и можно получать деньги. Покупатель видит недоделки и требует возврата средств. Банк не арбитр, он ждет судебного решения.
Такие споры решаются в суде. Процесс занимает месяцы, деньги заморожены на все это время. Никто не доволен. Поэтому критически важно прописать условия максимально конкретно, с привязкой к объективным событиям: регистрация права, подписание акта, получение лицензии.
Стоимость и условия обслуживания
Эскроу — платная банковская услуга. Тарифы зависят от типа сделки, суммы, срока и банка.
Комиссии для счетов долевого строительства
Банки берут процент от суммы эскроу при открытии счета или при переводе денег застройщику. Типичные ставки: 0.5-2 процента. На практике комиссию платит покупатель, но юридически это может быть оговорено иначе.
Конкретные цифры: Сбербанк — 0.9 процента, ВТБ — 1 процент, Газпромбанк — 0.85 процента. При покупке квартиры за 6 миллионов заплатите 51-60 тысяч рублей комиссии. Это разовый платеж, дополнительных абонентских плат нет.
Некоторые банки предлагают бесплатное ведение эскроу для ипотечных клиентов. Берете ипотеку в Сбере — эскроу ведут без комиссии. Это маркетинговый ход для привлечения заемщиков. Уточняйте условия при оформлении кредита.
Стоимость для бизнес-сделок
Для коммерческого эскроу ставки выше — 1-5 процентов от суммы плюс возможные абонентские платежи за ведение счета. Чем сложнее сделка и дольше срок, тем дороже.
Международные сделки через документарные аккредитивы стоят 0.5-2 процента от суммы контракта плюс фиксированные сборы за оформление, изменения, проверку документов. На контракте в миллион долларов комиссии банков могут составить 10-20 тысяч долларов.
Эскроу-сервисы для фрилансеров берут 3-5 процентов от суммы сделки. Upwork удерживает 5-20 процентов в зависимости от объема заработка исполнителя. Это платит заказчик сверху или вычитается из оплаты фрилансера — зависит от настроек платформы.
Сравнение тарифов банков на эскроу
| Банк | Для недвижимости | Для бизнеса | Особенности |
| Сбербанк | 0.9% | От 1.5% | Бесплатно для ипотеки |
| ВТБ | 1.0% | От 2% | Широкая сеть |
| Газпромбанк | 0.85% | От 1.8% | Низкие ставки |
| Альфа-Банк | 1.2% | От 2.5% | Быстрое оформление |
Проценты на остаток по эскроу счету
Банки начисляют проценты на деньги, лежащие на эскроу счете. Ставки низкие — 0.01-1 процент годовых. На практике это копейки. За год на 5 миллионах при ставке 0.5 процента заработаете 25 тысяч рублей. Комиссия банка съела бы их вдвое больше.
Некоторые банки вообще не начисляют проценты на эскроу. Это легально — договор может предусматривать нулевую ставку. Читайте условия внимательно при подписании.
Дополнительные расходы
Нотариальное удостоверение договора эскроу — опционально, но иногда требуется. Стоимость 5-10 тысяч рублей. Для недвижимости обычно не нужно, для бизнес-сделок может быть обязательным по желанию сторон.
Юридическое сопровождение. Сложные коммерческие эскроу требуют помощи юристов в составлении договора. Услуги стоят от 50 тысяч до нескольких сотен тысяч рублей в зависимости от сложности сделки.
Страхование на суммы свыше 10 миллионов рублей. Если покупаете недвижимость дороже лимита АСВ, можете застраховать риск банкротства банка. Полис стоит 0.1-0.5 процента от застрахованной суммы в год.
***
Эскроу счет — инструмент, который изменил правила игры в сделках с высокими рисками. Обязательное использование в долевом строительстве практически решило проблему обманутых дольщиков. Застройщики больше не могут взять деньги и исчезнуть. Покупатели получают гарантию — либо квартира, либо возврат средств.
В бизнесе эскроу остается добровольным, но набирает популярность. Крупные M&A-сделки, международная торговля, IT-аутсорсинг — везде, где контрагенты не уверены друг в друге, условное депонирование становится стандартом. Комиссии банков окупаются многократно через снижение рисков мошенничества и неисполнения обязательств.
Для использования эскроу нужно понимать механизм, правильно формулировать условия в договоре, выбирать надежный банк. Потратьте время на детальное согласование условий на старте — это сэкономит месяцы споров и нервов потом. Привлекайте юристов к составлению договора в сложных сделках. И помните: эскроу защищает обе стороны одинаково, это не инструмент давления, а инструмент доверия через контроль нейтральной третьей стороны.
