Escrow (эскроу) - это механизм условного депонирования денежных средств, ценных бумаг или иного имущества у независимой третьей стороны до момента выполнения сторонами сделки своих обязательств.
Представьте ситуацию: вы покупаете квартиру за 10 миллионов рублей. Продавец боится передать право собственности до получения денег - вдруг покупатель исчезнет. Покупатель не хочет платить до регистрации права - вдруг продавец передумает или квартира окажется в залоге. Классический тупик взаимного недоверия.
Решение этой проблемы - эскроу-счет. Покупатель кладет деньги на специальный счет в банке, который заблокирован до регистрации сделки. Продавец видит, что деньги есть, и спокойно идет регистрировать переход права. Как только Росреестр подтверждает регистрацию, банк автоматически переводит средства продавцу. Если сделка сорвется - деньги возвращаются покупателю. Обе стороны защищены.
Что такое escrow счет
Термин escrow происходит из старофранцузского языка, где escrow означало «свиток» или «документ». В средневековой Европе при сделках с недвижимостью документ о передаче права собственности передавался третьему лицу, которое хранило его до выполнения условий. Так зародился институт условного депонирования.
В современной практике эскроу-счет - это специальный банковский счет, на котором замораживаются денежные средства или ценные бумаги до наступления определенных условий. Владелец счета не может распоряжаться средствами до выполнения согласованных условий договора эскроу.
Ключевые участники механизма эскроу:
• Депонент - сторона, размещающая средства на эскроу-счете (обычно покупатель)
• Бенефициар - сторона, в пользу которой депонируются средства (обычно продавец)
• Эскроу-агент - независимое лицо, управляющее счетом (банк, нотариус, специализированная компания)
• Условия эскроу - события, при наступлении которых средства переходят бенефициару
Эскроу-агент действует строго в соответствии с договором и не имеет права по своему усмотрению распоряжаться депонированными средствами. Его задача - проверить выполнение условий и осуществить передачу активов нужной стороне.
Правовое регулирование в России
В российском законодательстве институт эскроу закреплен в Гражданском кодексе РФ (статьи 860.7-860.10, введены в 2014 году). До этого механизм использовался на основе договоров хранения или номинальных счетов, что создавало правовую неопределенность.
С 1 июля 2019 года для сделок с новостройками эскроу-счета стали обязательными. Застройщик не может получить деньги дольщиков до ввода дома в эксплуатацию - средства хранятся в банке на специальных счетах. Это защищает граждан от банкротства застройщиков и мошеннических схем с долевым строительством.
Банк, ведущий эскроу-счета, должен иметь лицензию ЦБ РФ и соответствовать требованиям по капиталу. Средства на эскроу-счетах не входят в конкурсную массу при банкротстве банка и защищены системой страхования вкладов до 10 миллионов рублей на каждого вкладчика.
Как работает механизм эскроу
Процесс использования эскроу-счета состоит из последовательных этапов, каждый из которых регламентирован договором между участниками сделки.
Этап 1. Заключение договора эскроу
Стороны сделки и эскроу-агент подписывают трехсторонний договор, в котором детально прописываются условия депонирования. Документ должен содержать следующие элементы.
Предмет эскроу - что именно депонируется: денежные средства в рублях или валюте, ценные бумаги, документы. Указывается точная сумма или количество активов. Для недвижимости это цена квартиры, для M&A сделок - стоимость приобретаемой компании.
Условия для передачи средств бенефициару. Это самая важная часть договора. Условия должны быть конкретными, проверяемыми и однозначными. Например: получение выписки из ЕГРН о регистрации права собственности на имя покупателя. Или: подписание акта приема-передачи товара. Или: достижение компанией показателя выручки 100 миллионов рублей по итогам года.
Срок действия эскроу. Период, в течение которого средства находятся на счете. Для сделок с недвижимостью обычно от одного до трех месяцев. Для венчурных инвестиций может быть несколько лет. Если по истечении срока условия не выполнены, средства возвращаются депоненту.
Порядок проверки условий. Кто и как подтверждает выполнение условий? Эскроу-агент самостоятельно запрашивает документы или стороны предоставляют доказательства? Какие документы считаются достаточными? Сколько времени дается на проверку?
Этап 2. Размещение средств на эскроу-счете
После подписания договора депонент открывает эскроу-счет в банке и переводит на него согласованную сумму. Средства блокируются - их нельзя снять, перевести, использовать для оплаты. Счет не облагается процентами, так как деньги не принадлежат ни депоненту, ни банку.
Банк выдает подтверждение о зачислении средств на эскроу-счет. Это важный документ для бенефициара - подтверждение, что деньги есть и он может выполнять свои обязательства по основной сделке. Например, застройщик, видя эскроу-счета от всех дольщиков, может брать кредит на строительство под обеспечение этих счетов.
Этап 3. Выполнение основной сделки
Стороны выполняют свои обязательства по основному договору купли-продажи, подряда, инвестирования. Продавец передает товар, застройщик строит дом, инвестор получает акции компании. Наличие эскроу-счета снимает риски и ускоряет сделку - обе стороны уверены в защите своих интересов.
В сделках с недвижимостью это период от размещения денег на эскроу до момента государственной регистрации перехода права. Покупатель и продавец подают документы в Росреестр, проходит проверка, регистрируется право собственности. Обычно процесс занимает 7-14 дней.
Этап 4. Проверка выполнения условий
Когда наступает событие, указанное в договоре эскроу, эскроу-агент проверяет документальное подтверждение. Для сделок с недвижимостью банк запрашивает в Росреестре выписку из ЕГРН. Видит, что право собственности зарегистрировано на покупателя - условие выполнено.
Проверка может занимать от нескольких часов до нескольких дней в зависимости от сложности условий. Если документы в порядке, эскроу-агент готовит распоряжение о переводе средств. Если условия не выполнены или есть сомнения, агент связывается со сторонами для уточнения.
Этап 5. Передача средств или возврат депоненту
При подтверждении выполнения условий банк переводит средства с эскроу-счета на счет бенефициара. Это происходит автоматически в течение 1-3 рабочих дней. Депонент получает уведомление о закрытии эскроу-счета и переводе средств.
Если условия не выполнены в срок действия договора эскроу, средства возвращаются депоненту. Например, если регистрация права не состоялась из-за отказа Росреестра или отзыва одной из сторон, деньги возвращаются покупателю. Комиссия банка за ведение счета обычно удерживается независимо от результата.
Практический пример эскроу при покупке квартиры:
Иванов покупает у Петрова квартиру за 8 миллионов рублей. Стороны подписали договор купли-продажи и открыли эскроу-счет в Сбербанке. Иванов положил 8 миллионов на счет 15 марта. Документы на регистрацию подали 17 марта.
Росреестр зарегистрировал переход права 25 марта. Сбербанк получил выписку из ЕГРН 26 марта, проверил данные и 27 марта перевел 8 миллионов на счет Петрова. Комиссия банка 5000 рублей была удержана со счета Иванова при открытии эскроу. Обе стороны довольны - сделка прошла безопасно и быстро.
Виды эскроу-счетов
Классификация эскроу-счетов зависит от сферы применения и типа депонируемых активов. Каждый вид имеет свои особенности регулирования и практического использования.
Типы эскроу по сфере применения
| Тип эскроу | Назначение | Типичный срок |
| Эскроу для новостроек | Защита дольщиков при покупке квартир в строящихся домах | До ввода дома в эксплуатацию (1-3 года) |
| Эскроу для вторички | Безопасность при покупке готового жилья | 1-2 месяца до регистрации права |
| M&A эскроу | Условное депонирование части цены при покупке бизнеса | 6-24 месяца для earnout |
| Интернет-эскроу | Безопасные платежи при онлайн-покупках | 3-30 дней до получения товара |
| Судебный эскроу | Депонирование спорных сумм на время судебного разбирательства | До вступления решения суда в силу |
Эскроу для долевого строительства
С 1 июля 2019 года в России действует обязательная система эскроу-счетов для новостроек. Дольщик перечисляет деньги не застройщику напрямую, а на специальный счет в банке. Застройщик получает доступ к средствам только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности покупателя.
Банк открывает отдельный эскроу-счет на каждого дольщика. Если застройщик обанкротится до завершения стройки, деньги дольщиков защищены - они не войдут в конкурсную массу. Дольщик сможет вернуть свои средства и купить другую квартиру.
Для финансирования строительства банк выдает застройщику проектный кредит под обеспечение будущих эскроу-счетов. По мере продажи квартир и открытия счетов дольщиками банк видит, что деньги на объект придут, и увеличивает кредитную линию. Застройщик платит банку процент по кредиту, поэтому квартиры по эскроу немного дороже, чем были по старой схеме прямых расчетов.
Эскроу в M&A сделках
При покупке компаний часть цены сделки депонируется на эскроу-счете на срок от 6 месяцев до 2 лет. Это страхует покупателя от рисков, которые могут проявиться после закрытия транзакции.
Indemnity escrow - счет для покрытия претензий покупателя, если выяснится, что продавец дал ложные заверения о состоянии бизнеса. Обычно это 5-15% от цены сделки. Если в течение года обнаружатся скрытые обязательства, судебные иски, налоговые доначисления, покупатель удерживает соответствующую сумму с эскроу. Остаток выплачивается продавцу по истечении срока.
Earnout escrow - условная часть оплаты, зависящая от будущих результатов компании. Продавец получит депонированную сумму, только если бизнес достигнет согласованных показателей. Например, 20% цены сделки выплачивается, если выручка в следующем году вырастет на 30%. Не выросла - деньги возвращаются покупателю.
Интернет-эскроу для электронной коммерции
Онлайн-площадки типа eBay, Авито, зарубежные Alibaba, AliExpress используют встроенные системы эскроу для защиты покупателей. Деньги списываются с карты покупателя, но не поступают продавцу сразу. Они замораживаются на счете площадки.
Продавец отправляет товар, покупатель получает его и проверяет. Если все в порядке, покупатель подтверждает получение, и деньги переводятся продавцу. Если товар не соответствует описанию или не пришел, открывается спор. Служба поддержки площадки разбирает ситуацию и решает, кому вернуть деньги.
Криптовалютные площадки тоже используют эскроу, но в виде смарт-контрактов на блокчейне. Средства блокируются в коде смарт-контракта и автоматически переводятся при выполнении условий без участия человека.
Где применяется эскроу
Механизм условного депонирования активно используется в различных сферах экономики для снижения рисков контрагентов. Рассмотрим основные области применения.
Рынок недвижимости
Это крупнейший сегмент использования эскроу в России. По данным ЦБ РФ, в 2024 году на эскроу-счетах для новостроек было размещено более 3 триллионов рублей. Каждая третья сделка с готовым жильем на вторичном рынке тоже проходит через эскроу, хотя это не обязательно.
Преимущества для покупателей очевидны - защита от мошенничества, уверенность в безопасности сделки, простота процедуры. Продавцы тоже выигрывают - наличие эскроу-счета ускоряет сделку, так как снимает опасения покупателя. Риэлторы рекомендуют эскроу как стандарт для всех крупных сделок.
Единственный минус - комиссия банка. Обычно 3000-7000 рублей за счет. При покупке квартиры за несколько миллионов это незначительная сумма за существенное снижение рисков.
Корпоративные сделки
В M&A транзакциях эскроу стал стандартной практикой структурирования платежей. Покупатель не хочет платить всю сумму единовременно, опасаясь скрытых проблем. Продавец не согласен на слишком долгую рассрочку, боясь, что покупатель найдет предлог не платить остаток.
Компромисс - 70-80% цены выплачивается при закрытии сделки, 20-30% депонируется на эскроу-счете на срок 12-24 месяца. Если за этот период не выявлены существенные нарушения заверений продавца, остаток выплачивается. Если обнаружены проблемы - покупатель удерживает компенсацию.
Кейс: эскроу в сделке по покупке IT-компании
Российская корпорация покупает технологический стартап за 500 миллионов рублей. Стартап существует три года, у него 50 клиентов на подписке, но глубокая due diligence невозможна из-за сложности технологии.
Структура платежа: 350 миллионов при закрытии, 100 миллионов на эскроу-счете на 18 месяцев (indemnity escrow), 50 миллионов earnout через год при сохранении 80% клиентов. Через год 90% клиентов остались - основатели получили earnout. Через 18 месяцев претензий не было - выплачены оставшиеся 100 миллионов. Эскроу снизил риски покупателя и обеспечил честность сделки.
Международная торговля
В кросс-бордерных сделках, где покупатель и продавец находятся в разных странах и не знают друг друга, эскроу критически важен. Международные платежные системы и торговые банки предоставляют услуги эскроу для экспортно-импортных операций.
Покупатель размещает средства на эскроу-счете в банке. Продавец видит подтверждение наличия средств и отгружает товар. Банк получает от перевозчика подтверждение отгрузки и документы на товар. После проверки документов средства переводятся продавцу. Покупатель получает товар, продавец - оплату, оба защищены от мошенничества.
Альтернатива эскроу в международной торговле - аккредитив, который работает по схожему принципу, но имеет более сложную документарную структуру и обычно дороже.
Электронная коммерция и фриланс
Платформы для удаленной работы вроде Upwork, Fiverr, российский Freelance.ru используют встроенный эскроу. Заказчик вносит оплату на платформу до начала работы. Исполнитель видит, что деньги есть, и выполняет задание. После приемки результата средства переводятся фрилансеру.
Это решает главную проблему удаленной работы - риск неоплаты выполненного труда. Фрилансер уверен, что получит деньги, если сделает работу качественно. Заказчик защищен от ситуации, когда оплатил аванс, а исполнитель исчез.
Маркетплейсы типа Wildberries, Ozon тоже работают по принципу эскроу. Покупатель платит за товар, деньги поступают на счет маркетплейса. Продавец отправляет товар, покупатель получает его. После окончания срока возврата средства переводятся продавцу. Если покупатель вернул товар - деньги возвращаются ему.
Судебные споры
Когда две компании спорят о праве на определенную сумму денег, суд может обязать одну из сторон депонировать спорную сумму на эскроу-счете до вынесения решения. Это гарантирует, что победитель спора реально получит деньги - проигравшая сторона не успеет вывести активы или обанкротиться.
Эскроу применяется и в мировых соглашениях. Стороны договариваются о выплате компенсации частями при выполнении определенных условий. Средства депонируются на эскроу, и автоматически переводятся по графику или при достижении вех, указанных в мировом соглашении.
Плюсы и минусы эскроу
Механизм условного депонирования имеет как очевидные преимущества, так и определенные ограничения. Важно понимать обе стороны для принятия решения об использовании эскроу.
Преимущества эскроу-счетов
Защита от мошенничества. Это главная ценность эскроу для обеих сторон сделки. Продавец не может получить деньги до выполнения обязательств. Покупатель не рискует потерять средства при срыве сделки. Независимый посредник контролирует выполнение условий и не даст обмануть ни одну из сторон.
Статистика показывает существенное снижение мошенничества на рынке недвижимости после введения обязательных эскроу-счетов для новостроек. Количество проблемных объектов сократилось, дольщики получили реальную защиту своих инвестиций.
Упрощение сделки. Наличие эскроу-счета снимает психологические барьеры и ускоряет переговоры. Не нужно спорить о порядке платежей, искать взаимоприемлемую схему. Стандартный механизм эскроу устраивает всех - деньги в безопасности, условия прозрачны, процедура отработана.
В международной торговле эскроу позволяет работать с незнакомыми контрагентами без риска. Компания из России может купить оборудование у китайского поставщика, которого видит впервые. Эскроу через международный банк дает гарантии обеим сторонам.
Юридическая определенность. Договор эскроу четко фиксирует условия передачи средств, сроки, обязанности сторон. Это снижает риск споров и судебных разбирательств. Если возникают разногласия, договор эскроу предоставляет ясные критерии для разрешения конфликта.
Защита от банкротства. Средства на эскроу-счете не принадлежат эскроу-агенту и не входят в конкурсную массу при его банкротстве. Если банк, ведущий эскроу-счет, обанкротится, депонированные средства защищены и будут переведены в другой банк или возвращены владельцам.
Недостатки и ограничения
Замораживание средств. Деньги на эскроу-счете заблокированы и не приносят процентного дохода. Для покупателя недвижимости, который положил 10 миллионов на эскроу на два месяца, это упущенная выгода около 150 000 рублей при ставке депозита 9% годовых.
В корпоративных сделках, где на эскроу депонируются сотни миллионов на год-два, упущенная прибыль существенна. Покупатели это учитывают и снижают цену сделки на дисконтированную стоимость замороженных средств.
Комиссии эскроу-агента. Банки берут плату за ведение эскроу-счета. Для физических лиц это 3000-10000 рублей за счет. Для корпоративных клиентов комиссия рассчитывается как процент от суммы - обычно 0.1-0.5% годовых, но не менее 50-100 тысяч рублей.
При крупных M&A сделках комиссия эскроу-агента может составлять миллионы рублей. Это нужно закладывать в бюджет транзакции. Обычно стороны делят расходы на эскроу пополам или относят их на покупателя как инициатора защитного механизма.
Сложность условий. Если условия эскроу сформулированы нечетко или их невозможно объективно проверить, возникают споры. Например, условие «качественное выполнение работ» субъективно. Заказчик считает работу некачественной, исполнитель с этим не согласен. Эскроу-агент не может оценить качество и застревает в конфликте.
Для избежания проблем условия эскроу должны быть бинарными - выполнено или не выполнено, без вариантов толкования. Получена выписка из ЕГРН - условие выполнено. Не получена - не выполнено. Никаких полутонов.
Ограниченная доступность. Не все банки предоставляют услуги эскроу, особенно для небольших сумм или нестандартных сделок. Выбор эскроу-агентов ограничен крупными банками с соответствующими лицензиями. Для международных сделок нужны банки с зарубежными корреспондентами и опытом кросс-бордерных операций.
Как открыть эскроу-счет
Процедура открытия эскроу-счета зависит от типа сделки и выбранного банка. Рассмотрим общий алгоритм и особенности для разных случаев.
Шаг 1. Выбор эскроу-агента
Для сделок с недвижимостью выбор банка обычно ограничен теми, кто аккредитован застройщиком или рекомендован агентством недвижимости. Крупнейшие игроки на рынке эскроу - Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк, Райффайзенбанк.
При выборе банка учитывайте следующие факторы:
• Надежность банка - наличие лицензии ЦБ, размер капитала, рейтинг
• Размер комиссии за открытие и ведение счета
• Удобство офисов - возможность открыть счет рядом с домом
• Скорость обработки - как быстро банк проверяет условия и переводит средства
• Опыт в эскроу - сколько счетов открыл банк, есть ли отзывы клиентов
• Дополнительные услуги - помощь в подготовке документов, юридическое сопровождение
Для корпоративных сделок эскроу-агентом может выступать не только банк, но и нотариус или специализированная эскроу-компания. В сложных международных транзакциях используются услуги крупных юридических фирм, имеющих лицензию на ведение клиентских счетов.
Шаг 2. Подготовка документов
Для открытия эскроу-счета потребуются документы, подтверждающие основную сделку и личности участников.
Для физических лиц: паспорт, договор купли-продажи недвижимости (или предварительный договор), выписка из ЕГРН на объект, согласие супруга на сделку (если требуется), заявление на открытие эскроу-счета по форме банка.
Для юридических лиц: учредительные документы компании, выписка из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия подписанта, основной договор сделки, решение органа управления о совершении сделки (если требуется), заявление на открытие эскроу-счета.
Банк может запросить дополнительные документы в зависимости от специфики сделки - разрешение антимонопольного органа для M&A, заключение независимого оценщика, документы на предмет сделки.
Шаг 3. Заключение договора эскроу
Стороны сделки и представитель банка подписывают трехсторонний договор счета эскроу. Документ подробно регламентирует все аспекты работы механизма.
Ключевые пункты договора:
• Реквизиты сторон - депонента, бенефициара, эскроу-агента
• Сумма депонирования и валюта счета
• Условия для передачи средств бенефициару с указанием документов для проверки
• Срок действия эскроу - период, в течение которого условия должны быть выполнены
• Порядок возврата средств депоненту при невыполнении условий
• Обязанности эскроу-агента по проверке условий
• Размер вознаграждения агента и порядок его оплаты
• Ответственность сторон за нарушение условий
• Порядок разрешения споров
Договор подписывается всеми сторонами. Для юридических лиц требуются печати и подписи уполномоченных лиц. Один экземпляр остается у каждой стороны, один хранится в банке.
Шаг 4. Открытие счета и внесение средств
После подписания договора банк открывает эскроу-счет на имя депонента. Счету присваивается уникальный номер, но распоряжаться средствами может только банк в соответствии с условиями договора.
Депонент переводит согласованную сумму на эскроу-счет. Перевод можно сделать с личного счета в любом банке, наличными через кассу (если банк принимает наличные и сумма не превышает лимиты), банковским переводом по реквизитам.
Банк подтверждает зачисление средств на счет и выдает справку о наличии денег на эскроу. Эту справку бенефициар использует как гарантию оплаты при выполнении своих обязательств по основной сделке.
Шаг 5. Контроль за выполнением условий
Когда наступает событие, указанное в договоре эскроу как условие передачи средств, заинтересованная сторона уведомляет об этом банк. Предоставляются подтверждающие документы.
Банк проверяет документы в установленный срок - обычно 3-7 рабочих дней. Запрашивает недостающую информацию у государственных органов, контрагентов, сторон сделки. Если все в порядке, оформляет распоряжение о переводе средств.
В случае сомнений или противоречий банк связывается со сторонами для уточнения. Если депонент и бенефициар не могут договориться, спор разрешается в судебном порядке. Средства остаются на эскроу-счете до решения суда.
Особенности эскроу для новостроек
При покупке квартиры в новостройке процедура открытия эскроу-счета упрощена и стандартизирована. Застройщик предоставляет список аккредитованных банков. Дольщик выбирает любой из списка.
Документы: паспорт, договор долевого участия, заявление на эскроу. Банк открывает счет за 1-2 дня. Дольщик вносит стоимость квартиры на счет. Средства остаются замороженными до ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности.
Застройщик не получает прямого доступа к деньгам дольщиков, но банк выдает ему проектное финансирование под обеспечение эскроу-счетов. По мере продажи квартир и роста суммы на счетах банк увеличивает кредит застройщику.
Заключение
Эскроу - это проверенный временем механизм защиты интересов участников сделок через условное депонирование средств у независимого агента. В России институт эскроу получил мощное развитие с введением обязательных счетов для новостроек, что защитило миллионы дольщиков от недобросовестных застройщиков.
Механизм применим далеко за пределами рынка недвижимости - в корпоративных сделках, международной торговле, электронной коммерции, судебных спорах. Основные преимущества эскроу: защита от мошенничества, упрощение сделок, юридическая определенность. Недостатки: замораживание средств, комиссии, необходимость четких условий. При грамотном структурировании эскроу существенно снижает риски контрагентов и повышает безопасность коммерческих операций.
