Ипотека — это залог недвижимости: закон № 102-ФЗ так и называется — «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По ст. 1 этого закона залогодержатель, то есть кредитор, вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, а само имущество остаётся у залогодателя в его владении и пользовании. Залогодателем может быть сам заёмщик или третье лицо, которое в кредите не участвует. Ипотечный кредит обеспечен таким залогом: например, банк даёт деньги на покупку квартиры, и она же становится предметом залога до погашения долга.
Программы и требования к заёмщику
Совкомбанк (ПАО «Совкомбанк») на странице ипотеки сайта sovcombank.credit называет программы на новостройки и на недвижимость на вторичном рынке, а также рефинансирование ипотеки; ипотеку, по словам банка, можно гасить досрочно. Получить ипотеку, по его словам, может физическое лицо, индивидуальный предприниматель, собственник бизнеса или самозанятый с общим трудовым стажем не меньше года и не меньше 3 месяцев на последнем месте работы. Супруг выступает солидарным заёмщиком, если нет брачного договора с раздельным режимом имущества, а созаёмщиков можно привлечь не больше трёх. Для заявки банк просит заявление-анкету, паспорт РФ, военный билет для мужчин до 30 лет, трудовую книжку или трудовой договор и справку 2-НДФЛ или справку по форме банка; документы можно представить в электронном виде через Госуслуги, а заявку подать на сайте или в офисе банка.
Страхование при ипотеке
Страхование заложенной квартиры или дома регулирует ст. 31 закона об ипотеке. Имущество страхуют в соответствии с условиями договора об ипотеке, а договор страхования заключают в пользу залогодержателя — банка, если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в закладной (п. 1). Если в договоре нет иных условий о страховании, залогодатель обязан за свой счёт застраховать имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость больше суммы обеспеченного ипотекой обязательства, — на сумму не ниже этого обязательства; если он этого не сделал, застраховать имущество вправе банк и потребовать возместить расходы (п. 2). Правило о возврате всей премии при отказе от добровольной страховки в течение 30 календарных дней (ч. 11 ст. 11 закона № 353-ФЗ) к договорам страхования по ст. 31 закона об ипотеке не применяется (ч. 13 той же статьи).
Страхования жизни и здоровья заёмщика в ст. 31 нет, а риск своей ответственности перед кредитором заёмщик застраховать «вправе» (п. 4). По ч. 2.2 ст. 7 закона № 353-ФЗ, если федеральный закон не предусматривает обязательное заключение договора личного страхования, кредитор обязан дать заёмщику возможность получить кредит без такого страхования; ч. 2.6 распространяет это правило на кредиты, обеспеченные ипотекой. Условия кредита с полисом и без него при этом могут различаться, поэтому оба варианта стоит сравнить до подписания. Если заёмщика подключили к договору личного страхования, где страхователь — банк, от этой услуги можно отказаться в течение 30 календарных дней со дня согласия, подав заявление об исключении из числа застрахованных (п. 3 ч. 2.1 ст. 7); деньги за неё возвращают в полном объёме не позднее 7 рабочих дней со дня получения заявления, если не было событий с признаками страхового случая (ч. 2.5).
Досрочное погашение и просрочка
Закон о потребительском кредите применяется к кредитам, обеспеченным ипотекой, только в случаях, которые он прямо предусматривает (ч. 2 ст. 1 закона № 353-ФЗ). Один из них — досрочный возврат: по ч. 7.3 ст. 11 правила частей 4–7.2 этой статьи действуют и для кредитов под ипотеку, выданных физическим лицам на цели, не связанные с предпринимательством. Вернуть досрочно всю сумму или её часть можно, уведомив кредитора способом, установленным договором, не менее чем за 30 календарных дней, если договор не устанавливает более короткий срок (ч. 4); в течение 5 календарных дней со дня получения уведомления кредитор обязан рассчитать сумму основного долга и процентов за фактический срок пользования кредитом и сообщить её заёмщику (ч. 7).
Если платить по кредиту перестали, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество — в частности, при неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 50 закона № 102-ФЗ). В суде обращение взыскания не допускается, если нарушение крайне незначительно и требования залогодержателя явно несоразмерны стоимости заложенного имущества; если не доказано иное, так считается, когда одновременно долг меньше пяти процентов стоимости предмета ипотеки и просрочка меньше трёх месяцев (п. 1 ст. 54.1). Но если сроки платежей нарушались больше трёх раз за 12 месяцев, взыскание допускается, даже когда каждая просрочка незначительна, если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п. 5 ст. 54.1). Изучите все условия кредита (займа): у Совкомбанка тарифы и общие условия выложены PDF-файлами в разделе документов внизу страницы каждого продукта на sovcombank.credit. Оценивайте свои финансовые возможности и риски.