Объект незавершённого строительства — это здание или сооружение, работы по которому не завершены, но конструкции уже возведены настолько, что объект можно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право. Оценка такого объекта отвечает на один вопрос: сколько он стоит на конкретную дату. Ответ нужен банку при залоге, суду при разделе имущества или банкротстве, нотариусу при наследстве, участникам общества при внесении объекта в уставный капитал, а также сторонам обычной сделки, когда недострой продают вместе с участком.
Что влияет на стоимость
Первое — степень готовности: возведён ли только фундамент, есть ли коробка, кровля, окна, инженерные вводы. Второе — состояние и сохранность конструкций: объект, простоявший без консервации несколько зим, теряет в цене из-за промерзания и намокания. Третье — права и документы: оформлен ли участок, есть ли разрешение на строительство и проект, поставлен ли объект на кадастровый учёт. Четвёртое — возможность достроить по действующим правилам: изменившиеся градостроительные ограничения могут сделать проект нереализуемым, и это оценщик обязан учесть.
Кто вправе готовить отчёт
Оценку выполняет оценщик — физическое лицо, состоящее в саморегулируемой организации оценщиков, с обязательным страхованием ответственности и квалификационным аттестатом по направлению «Оценка недвижимости». Отчёт подписывает именно он, а компания выступает стороной договора. Проверить членство можно в реестре саморегулируемой организации. Если отчёт готовится для суда или банка, заранее уточните требования адресата: у банков есть перечни оценочных компаний, а для судебного дела иногда нужна не оценка, а судебная экспертиза.
Соседние задачи, которые часто путают
Отчёт об оценке говорит о стоимости, но не ставит объект на учёт: для этого нужен технический план от кадастрового инженера, где фиксируется степень готовности и характеристики недостроя. Кадастровая стоимость — тоже не рыночная: её определяют массовыми методами при государственной кадастровой оценке, и оспаривают её отдельной процедурой, для которой отчёт готовится по своим требованиям. А вопрос «качественно ли выполнены работы и сколько стоит их исправить» решает строительно-техническая экспертиза, а не оценка.