Перепланировкой считают изменение конфигурации помещения: перенос или разбор перегородок, новые проёмы, объединение комнат, изменение границ помещений. Переустройство — соседнее понятие: это перенос или замена инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования. И то и другое требует согласования и последующего внесения изменений в сведения о помещении, а сама перепланировка считается завершённой только после того, как новые характеристики попали в реестр недвижимости.
Порядок и документы
Обычный маршрут такой: обследование помещения, проект перепланировки от организации-проектировщика, обращение за согласованием в уполномоченный орган, выполнение работ, технический план от кадастрового инженера, который прикладывают к уведомлению о завершении работ, приёмка комиссией с оформлением акта и внесение изменений в реестр. Для помещений в многоквартирном доме процедура идёт по жилищному законодательству независимо от того, жилое помещение или нежилое. Если работы невозможны без присоединения части общего имущества дома, дополнительно понадобится протокол общего собрания о согласии всех собственников помещений.
Что обычно не согласуют
Не проходят согласование работы, ухудшающие условия проживания и эксплуатации дома: вмешательство в несущие конструкции без проекта усиления, перенос «мокрых» зон над жилыми комнатами соседей, ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов, присоединение общего имущества без согласия всех собственников помещений, объединение кухни с газовым оборудованием и жилой комнаты без разделяющей двери. Основные запреты установлены федеральными нормами, а дополнительные требования — региональными актами, поэтому в разных городах перечень отличается, и это первое, что стоит проверить до начала ремонта.
Отдельные случаи: узаконивание и реконструкция
Уже сделанный без согласования ремонт Жилищный кодекс позволяет сохранить по решению суда, а в части регионов, например в Москве, его оформляют и через жилищную инспекцию: в обоих случаях нужны обследование и техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, затем технический план и реестр. За самовольную перепланировку предусмотрен штраф и требование вернуть помещение в прежнее состояние. Важно не перепутать перепланировку с реконструкцией: если меняются параметры самого объекта — площадь застройки, высота, этажность, объём, — либо появляется пристройка, это уже реконструкция, и порядок другой. Для помещений в объектах культурного наследия действуют дополнительные согласования с органом охраны памятников.